Categoria: Osservatorio Mercato · Autore: Andrea Tonali
Investire nel mattone non vuol dire guardare a quanto rende una casa oggi. Vuol dire chiedersi chi la vorrà tra dieci anni. È una scommessa sul futuro, e una visione miope su quel futuro è il modo più silenzioso di perdere soldi: l’immobile non crolla, semplicemente smette di essere quello che il mercato cerca.
Nel 2015 ero convinto, come molti, che un bilocale da 60-70 mq fosse la scelta più razionale a lungo termine. Da allora i dati non hanno fatto che spingere nella stessa direzione, e più in fretta del previsto. Perché c’è una cosa che, nel mondo degli investimenti, si può prevedere meglio di quasi ogni altra: la demografia. Chi avrà trent’anni nel 2035 è già nato. Non è un’opinione sul futuro: è un futuro già scritto.
Cosa dicono i numeri
Secondo l’ISTAT, la dimensione media della famiglia italiana è scesa dai 2,6 componenti di vent’anni fa agli attuali 2,2, ed è prevista calare ancora fino a circa 2,0 entro il 2050. Le famiglie composte da una sola persona sono oggi oltre un terzo del totale — al Nord il 37% — e sono già la forma familiare più diffusa. Le proiezioni le portano al 41% entro il 2050. Nello stesso periodo le coppie con figli, il modello che abbiamo in testa quando immaginiamo “una casa”, scendono da circa il 31% al 21%.
Tradotto in mattoni: il cliente del futuro è sempre meno la famiglia tradizionale con due figli, e sempre più una persona sola, una coppia senza figli, un separato, un lavoratore in mobilità. Cambiano i metri quadri che servono, cambia la priorità, cambia perfino il rapporto con la proprietà.
Si progetta per ieri, si venderà a domani
Il mercato continua in larga parte a ragionare sulle generazioni che escono di scena. Si costruisce e si prezza pensando alla famiglia di un tempo. Ma l’acquirente — e ancor più l’inquilino — marginale dei prossimi anni è più giovane, più spesso solo, più mobile, con orizzonti diversi.
Su questo va detta una cosa onesta: le nuove generazioni non sono “innamorate dell’affitto” per filosofia. In buona parte non possono permettersi di comprare, e la flessibilità è anche una necessità travestita da scelta. Ma per chi investe il risultato non cambia: la domanda di locazione cresce, e cresce proprio sul prodotto piccolo e ben posizionato.
Dove si polarizzerà il mercato
Basta guardare l’offerta di una città media per vedere lo scollamento. A Varese centro, tra gli annunci di vendita, sopra i 100 mq c’è abbondanza di scelta; sotto i 60 mq pochissimo; sotto i 40 quasi nulla. Il mercato è cioè lungo sul prodotto la cui domanda si sta riducendo, il taglio grande da famiglia, e corto su quello la cui domanda cresce, il piccolo centrale.
La mia lettura è che il mercato si polarizzerà ai due estremi, lasciando soffrire il centro:
- L’irripetibile, di qualunque taglio. Immobili unici, difficili da comprare: vista, posizione, carattere, valore storico. È l’unicità che vale per scarsità, quasi a prescindere dalla demografia. È la logica di chi paga il premio per ciò che non si può replicare.
- Il piccolo, centrale, ben servito. Micro-abitazioni curate, con tutti i servizi a portata, per un pubblico che crescerà: single, separati, studenti, lavoratori con esigenze temporanee, e un mercato dell’affitto in espansione.
A perdere è il centro: l’appartamento grande, standard, in posizione qualunque. Tanta offerta, domanda in calo. La “scelta sicura” di ieri è la trappola di domani.
Un avvertimento, perché non sembri facile
Il piccolo non è denaro gratis. Le micro-abitazioni hanno limiti di metratura minima, le banche finanziano con più riluttanza i tagli minuscoli, e la rivendita va indirizzata a chi compra per reddito, non a chi cerca una casa per viverci.
La scarsità di annunci sotto i 40 mq, in parte, dipende proprio da queste frizioni — non solo da una domanda inespressa. L’opportunità è reale, ma va saputa comprare e, soprattutto, saputa rivendere.
In sintesi
Un buon acquisto non è una fotografia, è un film: muta nel tempo, e il tempo fa la differenza. La domanda giusta non è “quanto vale oggi”, ma “chi lo vorrà nel 2035, e perché”.
I numeri su famiglie, single e generazioni una direzione la indicano con rara chiarezza. Noi scegliamo gli immobili per la domanda che sta arrivando, non per quella che sta uscendo di scena. E quando valutiamo un investimento, guardiamo anche al reddito per euro investito, non solo al prezzo al metro quadro.
Stai valutando un acquisto come investimento di lungo periodo?
Ragioniamoci insieme guardando dove andrà il mercato, non solo dov’è oggi.
Fonti dei dati demografici: ISTAT — Indicatori demografici 2024 e Previsioni delle famiglie 2024-2050. Le proiezioni sono scenari, non certezze; la dinamica delle strutture familiari è però tra le più stabili e prevedibili.
